Abbiamo chiesto a Isabelle Gérault, fondatrice dell’agenzia immobiliare Provence-Home, di aiutarci a capire come muovere i primi passi sul mercato immobiliare francese.
Perché comprare casa nel Luberon?
Basta venire una volta per innamorarsi di questi luoghi: un concentrato di natura, autenticità e art de vivre che ne fanno una delle zone più tipiche e più belle della Provenza.
Del resto, è quello che è accaduto a me sei anni fa: sono stata colpita dagli edifici di pietra e dalle terrazze ombreggiate dei paesini, dal sole che infuoca i campi di lavanda e dal mistral che accarezza le distese di ulivi. È per questo che ho deciso di aprire la mia agenzia, Provence-Home, a Oppède, nel cuore del Triangolo d’Oro del Luberon.
Immaginiamo di voler davvero mettere su casa nel Luberon. Qual è il suo primo suggerimento?
Comprare casa è sempre una decisione importante, da prendere con il cuore ma pensandoci bene. Per questo vi suggerisco di passare un po’ di tempo da queste parti, in periodi diversi dell’anno, per farvi un’idea a tutto tondo e confrontare tra loro i diversi villaggi e le tipologie di casa.
Un conto è una vecchia casa di pietra, un altro è una costruzione recente; un conto è una casa all’interno di un centro abitato, un altro è un rustico in aperta campagna. Per cominciare potete dare un’occhiata al nostro blog e alla nostra pubblicazione Vivre le Luberon.
Perché investire in una proprietà immobiliare proprio qui nel Luberon?
Soprattutto per chi abita nell’Italia nordoccidentale, le distanze sono relativamente brevi: giusto per fare un esempio, in auto da Torino ad Apt - il baricentro del Luberon - bastano 4 ore di macchina, meno di 5 da Genova e circa 6 da Milano. Altre zone del Luberon sono ancora più vicine.
Ma il bello, nel Luberon, è che si possono godere la tranquillità e la natura, ma con davvero tutto a portata di mano: anche i comuni più piccoli offrono una notevole varietà di attività e servizi.
Dal punto di vista economico, inoltre, questo è un mercato immobiliare molto dinamico, dove i prezzi si rivalutano costantemente e, in caso di necessità, non è certo difficile rivendere.
Ci ha convinto, compriamo casa. Che cosa dovremmo fare a questo punto?
Ciò che conviene fare è affidarsi a professionisti che conoscano bene il territorio, oltre a tutte le caratteristiche e le variabili del mercato immobiliare locale, e che siano abituati a supportare una clientela non francese.
Glielo dico perché il 70% dei nostri clienti sono stranieri: sappiamo quanto è importante per loro ottenere informazioni complete e suggerimenti dettati dall’esperienza. Il nostro team parla inglese e anche il nostro sito ha una versione inglese con tutte le informazioni, sia sulle offerte di vendita, sia sull’agenzia.
Veniamo ai prezzi. Ci può fare qualche esempio?
L’offerta è davvero molto varia e la gamma dei prezzi lo è altrettanto, così come i fattori che li influenzano.
Facciamo un esempio reale, una casa dell’800 in pieno centro di Menerbes, 157 m2 abitabili su tre livelli, un bel terrazzo con vista sul Luberon e un piccolo terreno di 94 m2, il tutto rinnovato una ventina d’anni fa. Il proprietario attuale chiede 398.000 euro.
A Gordes, invece, è in vendita un bene di lusso in pietra, completamente restaurato 10 anni fa, suddiviso in due edifici (quello principale su tre livelli) per un totale di 12 stanze e 500 m²; la proprietà ha un giardino interno, una piscina a sfioro e un totale di 4.000 m2 di terreno con tanto di vigneto e campo di lavanda. I materiali sono naturali e le finiture di qualità, la cucina è già completamente equipaggiata con attrezzature di alto livello… Qui si arriva a 3.200.000 euro.
Ogni proprietà è profondamente diversa dalle altre, ma le caratteristiche di cui tenere conto sono sempre più o meno le stesse: comune/zona, tipologia, anno di costruzione e/o di restauro totale o parziale, superficie abitabile, estensione del terreno, numero delle stanze e delle camere da letto, numero dei bagni e delle toilette (spesso i wc sono separati), condizioni dell’area esterna (comprese l’esposizione e la vista) e dell’interno degli edifici, presenza e dimensioni della piscina, presenza di aree esterne pavimentate e/o coperte, servizi e prestazioni varie, accessibilità e vicinanza ai servizi pubblici di proprio interesse.
Come funziona, in Francia, una compravendita immobiliare?
L’iter non è molto diverso da quello che avete in Italia. Il primo passo è il compromesso di vendita/acquisto: quando si firma il compromesso, l’acquirente versa al notaio o all’agenzia un deposito di garanzia del 5% del valore con bonifico bancario, ma ha comunque diritto a 10 giorni per cambiare idea. Inoltre, può richiedere l’inserimento di clausole di sospensione nel compromesso (ad esempio, l’ottenimento di un mutuo da parte sua o il completamento di determinati lavori sull’immobile da parte del proprietario). In genere, nel compromesso si indica la data dell’atto di vendita vero e proprio.
L’atto di vendita avviene in genere 3 mesi dopo il compromesso e viene sottoscritto alla presenza di un notaio. In questo momento l’acquirente paga il saldo, i diritti di trasferimento del bene, le spese notarili e l’iscrizione al catasto, per un totale del 7,5%.
Per farsi un’idea dei costi complessivi della compravendita, sul sito Notaires de France si possono fare delle simulazioni.
Per comprare una casa in Francia è necessario un conto corrente in una banca francese?
A norma di legge non è obbligatorio, ma vale la pena di aprirne uno perché rende le cose più facili, sia al momento dell’acquisto, sia dopo: ad esempio, per la domiciliazione delle utenze e per il pagamento delle imposte.
Ecco, le tasse. Come funziona la tassazione sugli immobili?
Chi paga già le tasse di proprietà al fisco italiano, per una proprietà in Francia dovrà versare solo la taxe d'habitation e la taxe foncierère, a meno che non decida di abitarvi per sempre.
La taxe foncière e la taxe d'habitation dovute all’amministrazione fiscale francese servono a pagare i servizi locali (raccolta dei rifiuti, illuminazione e pulizia delle strade, e altri servizi per i cittadini); le aliquote sono fissate dalle comunità locali.
Visto che stiamo parlando di costi, come ci si regola per le spese di agenzia?
Il meccanismo varia da agenzia ad agenzia e le spese per l’acquirente possono arrivare fino al 10%.
Vediamo due esempi diversi. Se l’acquirente si rivolge a Provence-Home per acquistare una casa che il proprietario ci ha incaricato di vendere, le spese di agenzia sono totalmente a carico del venditore.
Se un cliente ci affida un mandato di ricerca perché vuole che troviamo per lui una proprietà con determinate caratteristiche, pagherà una tariffa del 6% tasse comprese sul prezzo del bene che acquisterà.
Può dare un altro consiglio ai nostri lettori?
Armatevi di pazienza: la burocrazia francese non è un esempio di semplicità e di velocità! [Una considerazione che potrebbe forse turbare un inglese, ma certo non un italiano, ndr].